借主・テナント様へ

借主様が抱えるお悩みを解決します

貸主・オーナー様が抱えるお悩みを解決します

 

  • 貸主から立ち退きを迫られた!
  • 貸主から賃料の増額を迫られている!

賃借した物件は、生活の場であったり、営業活動を行ったりする場所ですから、円滑に借り続けることができるかは非常に重要です。
そして、特に住居の確保は、生活の基盤となるので借地借家法によってその保護が強く図られています。
賃借物件を巡ってのトラブルは、身近なものですのでどのようなトラブルが起こり得るのか考えておくとよいでしょう。

具体的なトラブルについての対応を以下にご説明いたします。

借主が抱える賃料減額・賃料増額問題

賃料減額交渉をする際、客観的な根拠を示しつつ、裁判手続まで見通した処理をしておく方が、貸主・オーナーに納得してもらえる可能性が高まるでしょう。
賃料増減額交渉に精通し不動産鑑定士の先生との連携も図れる弁護士に依頼しておけば、客観的な資料をもとに交渉ができますし、仮に任意交渉がうまくいかない場合でも、裁判手続へとスムーズに移行することができます。

※貸主から賃料増額請求がなされた場合などで、その金額が妥当ではないと思った場合でも、これまで払っていた金額は支払いを続けましょう。
その金額では、貸主が受け取らないという場合には賃料を供託しておきましょう。
支払いを止めてしまうと、貸主から賃料未払いによる債務不履行として賃貸借契約を解除することが可能になってしまうので注意が必要です。

借地借家の明渡しに関する交渉

オーナー側から借地借家の解約を申し入れたり、更新の拒絶をするためには、借地借家法により「正当な事由」が必要とされています。
この正当事由が認められるには、立退料の補完によってようやく認められるケースが多いです。
また、そもそも正当事由がなければ、テナントは立ち退く必要がありません。
これらの不動産問題はケースバイケースで判断が変わってきますので、まずはお気軽にご相談ください。
最適な方法選択のためアドバイスさせていただきます。

借地権の譲渡や条件変更等に関する代理交渉

借地権譲渡

借地上の建物を譲渡する場合、これに伴って借地権も譲渡することになりますが、土地の所有者の承諾が得られなければ借地権を譲渡することはできません。
このような場合に対処するため、借地借家法では、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができると定めています。佐藤法律事務所では、承諾に代わる許可を求める裁判手続のほか、事前の任意交渉からお引き受けすることもできますので、まずはお気軽にご相談ください。
不動産取引に精通した弁護士が、場合により不動産鑑定士の先生とも連携し、最適な方法を選択できるようご協力いたします。

借地の条件変更等

借地借家法は,上記の譲渡承諾許可のほかにも,「借地条件の変更及び増改築の許可」,「借地契約の更新後の建物の再築の許可」についても定めています。
当事務所では,承諾に代わる許可を求める裁判手続のほか,事前の任意交渉からお引き受けすることもできますので、まずはお気軽にご相談ください。
ご事情に応じた最適な処理方法について,不動産取引に精通した弁護士が助言いたします。

承諾料について

借地権譲渡や借地条件の変更、増改築許可については、実務上、多くの裁判例において、承諾料の支払いと引き換えに条件変更が認められています。
承諾料の支払は、これらの承諾に代わる許可を認めるかどうかの判断の補完要素となります。
具体的に承諾料がいくらとなるかは、借地権の残存期間、借地に関する従前の経過やその他一切の事情を考慮して定められます。

敷金返還請求

  • 特に部屋を汚すことなく使っていたのに、ハウスクリーニング代を引かれた!
  • 修繕費が不足するとして敷金が還ってこないだけではなく、さらに請求された!

敷金

不動産の賃貸借契約の締結に際し、賃借人の賃料債務その他の債務を担保する目的で、賃借人から賃貸人に交付される金銭であって、契約終了の際に、賃借人の債務不履行があればその額が減額され、債務不履行がなければ全額賃借人に返還されるものをいいます。
民法改正要綱では、「いかなる名義をもってするかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。」と定義されています。

きれいに使っていたのに敷金が還ってこなかったということはよくある事例だと思います。
賃貸借契約書に、退去時のハウスクリーニング代は賃借人の負担という記載があったから、1ヶ月分の賃料程度でそれほど高額でないから引かれてもやむを得ない。
そう思われている方も多いと思います。
しかし、経年劣化による減耗分は本来賃貸人が負担すべきものです。
建物を通常の用法で使用していた場合は賃借人がそれを負担する必要はありません。
※民法改正要項では、通常損耗あるいは経年劣化は民法本来の原状回復義務の範囲には含まれない、というこれまでの判例法理が明文化される予定です。

経年劣化にあたるものは、
・壁のクロスが日焼けして変色したもの
・畳の変色
・家具の設置による畳のへこみの跡
などが考えられます。
ハウスクリーニング代については、賃借人が通常に使用していて普通に掃除もしていたという場合には、本来賃貸人が負担すべき費用となります。
ハウスクリーニング代は、賃貸借契約書に賃借人の負担と記載されていることも多いですが、その場合でも①賃借人が負担することになる通常消耗の範囲が具体的に明確になっていること、②賃借人が明確に認識して合意していることが必要となります。
契約書に記載があるからといって、上記の要件を満たしていない場合には、そのような特約は有効ではなく敷金返還請求権を行使することが可能といえます。

反対に、
・喫煙による部屋のクロスの黄ばみ
・家具を引きずったことによりフローリングの傷
などは、経年劣化によるものとはいえず、その修繕について賃借人が負担することになります。

その敷金は本当に還ってこないのか明細をみて確認しましょう。

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