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購入した土地に説明を受けていない欠陥が見つかった。売主に損害賠償を請求したい!
不動産を購入したにもかかわらず売主が登記をしてくれない!
 
不動産の売買は、代金額が高額となるのが通常であるため、一度トラブルが生じてしまうと大きな問題に発展しがちです。
こうした事態を避けるためには、不動産売買に関する基本的な法的知識を身につけておくことが重要です。
まず、不動産売買取引に関する基本的な法律知識を解説します。

不動産売買契約書で最低限チェックすべき5つのポイント

まず、不動産を購入する際に、以下のような点に注意する必要があります。

①土地の境界の明示

土地の売買取引では、売主が、土地の引渡しまでに、売買の目的となる土地の境界を明示する義務を負うのが一般的です。
しかし、実際には境界標がずれていた等から後日争いとなることがあります。
実際に現地を見て図面とのズレがないかしっかり確認しておくべきでしょう。

②手付解除

解除権行使期限は日付で特定されているかを確認します。
手付解除の可能な時期について、民法の原則では、相手方が「履行に着手するまで」とされています。
しかし、実際のケースでは、履行に着手したか否かの判断をめぐって紛争が生じたり、基準として曖昧な面が否めません。
また、この基準のみでは、一方当事者にとって決済までの準備が特に必要ない場合、他方当事者は決済が完了するまではいつでも手付解除ができることになってしまいかねません。
そこで、紛争を未然に防止し、両当事者の公平感を保つためには、契約書上、手付解除の期限は日付で特定しておくのが望ましいと考えます。

③ローン特約条項

融資の申込先の金融機関は限定されているかを確認します。
買主が不動産の購入資金の調達に金融機関などの融資を利用する場合、(特に住宅では)買主が自らの責によらずに融資を受けられない時に契約を白紙撤回できるよう、契約が当然に解除される(解除条件型)と定めたり、買主が契約を解除できる(解除権留保型)と定めたりするケースが多くあります。
一般に、このような特約をローン特約条項といいます。
どの金融機関から融資を受けるのか、期限はいつまでかなどその条件を明確に定めておくことが重要です。

④瑕疵担保責任に関する条項

責任の範囲を明確にしておく。
瑕疵担保責任とは、売買契約の目的物に一定の欠陥があり、それが通常の注意を払っても気づかないようなものである場合に、売主が買主に対して負う責任をいいます。
売主が責任を負う期間を限定したり、免責したりする特約が設けられることがありますので、十分に確認しておくことが必要です。

⑤容認条項

一般的に容認事項とは、「売主が把握している目的物件のネガティブなポイントを示し」、「買主がこれを事前に了解して購入する」ということを明確にするために設けられる規定です。
通常、容認事項に記載された項目は、売主の瑕疵担保責任から除外されます。
後日の紛争を避けるため具体的に内容を明確にしておきましょう。

不動産売買にあたっては、売主側で重要な事項について説明する義務がありますが、後日の紛争を避けるため契約内容についてよく確認しましょう。
不動産を購入したいが、不動産売買契約書の内容についてよくわからないという方は、契約条項の内容について将来起こりそうなトラブルに対応できるものか、弁護士がアドバイスいたします。

瑕疵担保責任

購入した不動産に予想外の欠陥があった、ということは比較的よくみられることといえます。
不動産売買において目的物に「隠れた瑕疵」があった場合には、買主は売主に対して損害賠償請求をすることができ、瑕疵のため契約の目的を達成できない場合には契約を解除することができます(民法570条、566条)。

瑕疵

物が通常有すべき品質、性能を欠いている状態をいいます。
建物内部の不具合、耐震設計の不適合等の物理的瑕疵、建築制限等の法律上の瑕疵の他、いわゆる訳あり物件といった主観的瑕疵も瑕疵と認められることがあります。

住宅瑕疵担保履行法

平成21年10月に施行された新しい法律です。
瑕疵担保責任は、買主が瑕疵を知った時から1年以内に行使しなければなりませんが、特に新築住宅については、購入者等の利益の保護のため住宅の重要な部分である、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分に付いては、瑕疵担保責任の期間が原則として10年とされました(住宅品質確保法)。
しかし、耐震構造計算書偽造問題で表面化したように、新築住宅の売主が十分な資力を有さず責任を追及する時点ではすでに倒産してしまっていたなど、瑕疵担保責任の期間を延長しても買主が保護されないことがでてきました。
そのために買主保護を目的として、瑕疵担保責任の履行のため、新築住宅の売主等に①保証金の供託あるいは②保険への加入を義務づけました。
 
これらの制度により買主の保護が図られています。
 
瑕疵担保責任を追及できる瑕疵にあたるのか、あたるとして具体的にどのくらい請求できるのかなど、疑問を持たれた方は、弁護士にご相談下さい。

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